区画整理中の土地を相続したら｜仮換地・換地処分・清算金の注意

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親の土地が土地区画整理事業（区画整理）の区域に入っていると、「仮換地（かりかんち）」「換地処分」「清算金」といった聞き慣れない言葉が書かれた通知が届きます。この記事では、区画整理の途中や終わった後の土地を相続したとき、登記簿の上ではどの土地を相続したことになるのか、清算金と固定資産税は誰にかかるのか、売る・建て替えるときに何を確かめるのかを、土地区画整理法などの条文と、事業を進める県・市（施行者）の案内で確かめて整理します。

この記事の目次

1. 区画整理とは？親の土地が区域に入っているかはどう確かめる？
2. 仮換地・換地処分・清算金とは？事業の段階で何が変わる？
3. 仮換地のあいだ、登記簿の土地はどれ？相続したら何をする？
4. 換地処分の公告の前後で、登記はどう変わる？
5. 清算金は誰が払い、誰が受け取る？相続や売却で変わる？
6. 固定資産税は、どの土地の評価で誰にかかる？
7. 仮換地の土地を売る・建て替えるときに確かめることは？
8. 相談先はどこ？
9. よくある質問
10. 出典

区画整理とは？親の土地が区域に入っているかはどう確かめる？

区画整理（土地区画整理事業）のしくみ

国土交通省は、土地区画整理事業を、道路・公園・河川などの公共施設を整備・改善し、土地の区画を整えて宅地の利用の増進を図る事業と説明しています。地権者は、その権利に応じて少しずつ土地を提供し（減歩）、その土地が道路・公園などの用地や、売って事業資金に充てる土地（保留地）になります。

事業を進める「施行者」は、個人・組合・区画整理会社・都道府県・市町村などです（土地区画整理法第3条〜第3条の3）。親の土地にかかわる通知が「◯◯土地区画整理組合」から来ているのか、市の区画整理課から来ているのかで、問い合わせ先が変わります。

親の土地が区域に入っているかを確かめる

仮換地・換地処分・清算金とは？事業の段階で何が変わる？

事業の段階ごとに変わること

1. 事業計画の公告など公告の後、換地処分の公告がある日までは、事業の障害となるおそれのある土地の形質の変更や、建物の新築・改築・増築などに、知事や市長などの許可が要ります（土地区画整理法第76条第1項）。
2. 仮換地の指定施行者が、工事や換地処分のために必要なときに、元の土地（従前の宅地）の代わりに使う土地を仮に指定します（第98条第1項）。
3. 使用収益の開始仮換地の指定の効力発生の日から換地処分の公告がある日まで、仮換地を従前の宅地と同じように使え、従前の宅地は使えなくなります（第99条第1項）。仮換地に障害物があるときなどは、使い始められる日が別に定められることがあります（同条第2項）。
4. 換地処分原則として区域全部の工事が終わった後に、換地計画で定めた事項を関係権利者に通知して行い、知事などが公告します（第103条第1項・第2項・第4項）。
5. 公告の翌日換地が従前の宅地とみなされ、清算金が確定し、保留地は施行者が取得します（第104条第1項・第8項・第11項）。
6. 登記と清算金の徴収・交付施行者が区画整理による変動の登記を申請・嘱託し（第107条第2項）、確定した清算金を徴収・交付します（第110条第1項）。

言葉の意味

言葉	意味（条文の言い方を短くしたもの）
従前の宅地（従前地）	区画整理の前の土地。登記簿に載っているのはこの土地
仮換地	換地処分の前に、従前の宅地の代わりに使うよう指定された土地（第98条・第99条）
換地	換地計画で、従前の宅地に代えて定められた土地。換地処分の公告の翌日から従前の宅地とみなされる（第104条第1項）
清算金	換地計画で定められ、公告の翌日に確定するお金（第104条第8項）。施行者が徴収または交付する（第110条第1項）
保留地	事業資金などに充てるため換地計画で定めた土地。公告の翌日に施行者が取得する（第104条第11項）

清算金について東海市の案内は、整理前後に生じた権利の過不足を金銭で是正するもので、減歩に対する補償金ではないと説明しています。

仮換地のあいだ、登記簿の土地はどれ？相続したら何をする？

「使う土地」と「登記簿の土地」が一致しない

千葉県の木更津区画整理事務所は、「土地区画整理事業が行われている区域では、法務局に備え付けられている図面と現況の土地が一致していません。」と案内しています。そのため施行者は、従前の土地が仮換地指定によってどこの土地に仮換地されたかを証明する「仮換地証明書」を出しています。

安城市の固定資産税の案内も、区画整理の区域内の土地は、移転や工事などで「利用上の土地と土地登記簿上の土地が一致していないことがあります。」としています。

法律の上でも、換地が従前の宅地とみなされるのは換地処分の公告の翌日からです（第104条第1項）。それまでのあいだに親が亡くなった場合、相続するのは登記簿に載っている従前の土地で、使える場所は仮換地、という形になります。

相続したら、相続登記と施行者への届出

相続登記の期限は、区画整理の途中の土地でも同じです。相続の開始と不動産の取得を知った日から3年以内（2024年4月1日から義務）。それより前の相続は2027年3月31日まで（不動産を相続で取得したことを知ったのが2024年4月以降なら、その日から3年以内）。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象です。必要な書類は相続登記の必要書類にまとめています。

施行者への届出は、確かめた施行者では次のように案内しています。

届出の名前や添える書類は施行者ごとに違います。親の土地の施行者に、相続があったことと、どの書類が要るかを尋ねてください。

なお土地区画整理法第129条は、土地について権利を持つ人が変わった場合、前の人に対してした処分・手続は新しい人に対してしたものとみなす、と定めています。親が受けた仮換地の指定などは、相続した人に引き継がれます。

施行者が相続登記を代わりに申請できる定めもある

土地区画整理登記令第2条は、施行者が区画整理の登記を申請する場合に必要があるときは、相続による所有権の移転の登記を、相続人に代わって申請できるとしています（第5号）。ただし、相続登記の申請の義務は、相続で不動産を取得した相続人にあります（不動産登記法第76条の2第1項）。施行者の手続きを待つかどうかを含め、進め方は施行者と司法書士に確かめてください。

仮換地を相続人で分けたいとき

千葉県の案内は、「仮換地を分割するには、その仮換地に対応する従前の土地を分筆することになります。」としています。さいたま市も、仮換地の分割を希望する場合は従前の土地を分筆する必要があるので事前に相談するよう案内しています。

分筆には、測量と地積測量図の作成、法務局での登記が要ります。造成工事で従前の土地が確認できない場合は、施行者が管理しているデータをもとに地積測量図を作る、と千葉県は書いています。きょうだいで共有のまま持つ場合の注意は共有持分だけを売る方法も参考にしてください。

相続登記・分筆・届出の進め方について、最終的な判断は司法書士・土地家屋調査士などに相談してください。

換地処分の公告の前後で、登記はどう変わる？

区画整理の登記は施行者がする

換地処分の公告があると、施行者は直ちに登記所に通知し、区画整理による土地・建物の変動の登記を遅滞なく申請・嘱託します（土地区画整理法第107条第1項・第2項）。この登記は、所有者が自分で申請するものではありません。

公告の後は、しばらく登記ができない

同条第3項は、公告があった日の後は、区画整理の登記がされるまで、施行地区内の土地・建物について他の登記をすることができないと定めています。ただし、登記の申請人が「確定日付のある書類によりその公告前に登記原因が生じたことを証明した場合」は除かれます。

換地処分の時期が近いときに相続登記や売却を予定しているなら、いつ申請すればよいかを施行者と司法書士に確かめておくと、手続きの順番を組み立てやすくなります。

公告の翌日から変わるもの

• 住所（町名・地番）：換地処分で町や字の区域・名称を変える場合は、換地処分の効果と同時に効力が生じるよう公告されます（第103条第5項）。仙台市の地区では、公告の翌日から事業地区内の住所が変更になると案内しています。
• 証明書：茨城県・蒲郡市の案内では、換地処分の公告（蒲郡市は公告日の翌日）をもって仮換地証明書・底地証明書などの交付が終わるとしています。
• 届出：茨城県は、公告の後は事業中に求めていた土地所有権移転届などの提出が不要になる、としています。

清算金は誰が払い、誰が受け取る？相続や売却で変わる？

清算金の対象になる人

清算金は換地処分の公告の翌日に確定し（土地区画整理法第104条第8項）、施行者が徴収または交付します（第110条第1項）。仮清算金を払っていた・受け取っていた場合は、確定した額との差額を精算します（同項後段）。

売買したときの清算金

東海市の案内は、清算金の徴収・交付の権利義務は公告日時点の所有者に帰属するとし、売買契約で別段の定めをした場合は、併存的債務引受の申出書や清算金債権譲渡の通知を出すよう案内しています。うるま市は、公告時点の土地登記簿に記載されている権利者を対象とし、対象者を変えるには別途届出が必要としています。

国税庁の質疑応答事例「土地区画整理事業に伴う清算金に対する課税」は、仮換地の売買で、清算金は売主に帰属するという特約があった事例について、清算金を取得する権利は売主に保留され買主には移転していなかったと解するのが相当、としています。売るときは、清算金をどちらが負担し、どちらが受け取るかを契約で決めておくことが大切です。

分割で払える場合と、払わない場合

徴収する清算金は、政令で定めるところにより利子を付けて分割徴収できます（第110条第2項）。東海市は徴収額10万円以上なら申請により5年以内の分割納付ができ、利率は法定利率（3%）に準じるとしています。うるま市も分割納付には年利3%の利息が付くと案内しています。

清算金の額や、それが妥当かどうかは、この記事では扱いません。清算金にかかる税金の扱いは、税務署か税理士に確かめてください。

固定資産税は、どの土地の評価で誰にかかる？

仮換地課税と従前地課税

地方税法第343条第7項は、仮換地の指定があった場合、仮換地を使用・収益できることとなった日から換地処分の公告がある日までは、仮換地に対応する従前の土地の登記簿上の所有者を、仮換地の所有者とみなすことができると定めています。

どの年度から仮換地課税になるかは、施行地区と市の決め方によります。課税明細書の土地の欄がどの土地の評価になっているかは、土地のある市区町村の資産税の担当に尋ねてください。

親の名義のままの土地の固定資産税

地方税法第343条第2項は、登記されている所有者が1月1日（賦課期日）より前に亡くなっているときは、その日に土地を現に所有している人を所有者とするとしています。仮換地課税の場合も同じ扱いになるかは、土地のある市区町村の資産税の担当に確かめてください。誰が納税通知を受け取るかなど一般的な扱いは空き家の固定資産税も参考にしてください。

仮換地の土地を売る・建て替えるときに確かめることは？

仮換地のままでも、売る道はある

東海市の使用収益開始の手引きは、換地処分公告までに売買などで土地を譲渡する場合は、相手方に手引きを渡すよう求めています。国税庁の質疑応答事例にも、仮換地の指定の後、換地処分までの間に仮換地の売買が行われ、従前地の所有権移転登記も済ませている事例があります。区画整理の途中だから売れない、ということではありません。

売買の場面でも、仮換地証明書が要ることがあります。千葉県は建物の表示登記や金融機関の融資の際に必要になるとしており、さいたま市は仮換地証明書・底地番証明書を1通300円で発行しています。売り方の全体と税金の流れは相続した実家を売る流れと税金で解説しています。

建て替え・造成の前に、第76条の許可

事業計画の公告などがあった後、換地処分の公告がある日までは、施行地区内で事業の障害となるおそれのある土地の形質の変更、建物などの新築・改築・増築、移動の容易でない物件の設置などをするには、知事や市長などの許可が要ります（土地区画整理法第76条第1項）。横浜市の FAQ も、施行区域内で家を建て替えるには第76条に基づく許可を事前に取得する必要がある、としています。

許可を受けずに行った場合などは、原状回復や移転・除却を命じられることがあり、その相手には権利を承継した人も含まれます（同条第4項）。相続した土地で工事をする前に、施行者に確かめてください。

売るときに、契約で決めておくこと

• 清算金：公告日（時点）の所有者が対象になるため、公告の前に売って登記も移っていれば、原則として買主が対象になります。どちらが払う・受け取るかを決め、それと違う人が払う・受け取るなら、施行者の手続き（債務引受・債権譲渡など）が要るかを確かめます。
• 使い始められる日：仮換地を使い始められる日が別に定められている場合があります（第99条第2項）。いつから使えるかを施行者の通知で確かめます。
• 登記できない期間：換地処分の公告が近いと、区画整理の登記が終わるまで所有権移転の登記ができない期間に重なることがあります（公告の前後の章）。

相続税の評価は、仮換地の価額で

財産評価基本通達24-2は、仮換地が指定されている宅地は、原則としてその仮換地の価額に相当する価額で評価するとしています。仮換地の造成工事が施工中で完了まで1年を超えると見込まれる場合は、造成工事が完了したものとして評価した価額の100分の95とし、第99条第2項で使い始める日が別に定められているため使用収益を始められず、造成工事も行われていない場合は従前の宅地の価額で評価する、という定めもあります。自分の場合の評価は、税理士か税務署に確かめてください。

相談先はどこ？

こんなとき	相談先
施行地区に入っているか、仮換地はどこか、清算金・届出・証明書	施行者（市区町村の区画整理の担当、土地区画整理組合など）
相続登記、売却のときの所有権移転の登記	司法書士、法務局の登記相談
仮換地を分けるための分筆、測量	土地家屋調査士
固定資産税がどの土地の評価でかかっているか	市区町村の資産税（固定資産税）の担当
相続税の評価、清算金や売却の税金	税務署・税理士
相続人の間で分け方や清算金の負担がまとまらない	弁護士、家庭裁判所

この記事は、2026年11月13日に法令と国・県・市・法務局・国税庁の資料で確かめた内容をもとにした一般的な説明です。施行者によって手続きや書類の名前は違います。登記・税金・契約について、最終的な判断は司法書士・土地家屋調査士・税理士・弁護士などに相談してください。

よくある質問

Q1. 親の書類から仮換地指定通知が見つかりません。再発行してもらえますか？

施行者によります。広島市の西広島駅北口地区の区画整理事務所は、仮換地指定通知の再発行は行っていないが、仮換地証明は手数料がかかるものの発行している、と案内しています。まずは施行者に、仮換地の位置と面積を確かめる方法を尋ねてください。

Q2. 保留地を親が買っていた場合も、同じですか？

保留地は、換地処分の公告の翌日に施行者が取得する土地です（土地区画整理法第104条第11項）。千葉県の案内は、保留地は施行者に管理権があり、保留地台帳で所有権を管理していると書いています。親が保留地を買っていた場合の相続の手続きは、施行者に確かめてください。

Q3. 換地処分が終わった後の土地は、普通の土地と同じですか？

換地は公告の翌日から従前の宅地とみなされ（第104条第1項）、区画整理の登記が終わった後は、通常どおり相続登記や売却の登記ができます。横浜市の FAQ は、事業が完了した後は土地区画整理法による建築制限はない（他の法令による制限は確かめる）としています。清算金の徴収・交付が続いている間は、施行者からの通知に注意してください。

出典

• e-Gov法令検索「土地区画整理法」（第3条〜第3条の3・第76条・第98条・第99条・第103条・第104条・第107条・第110条・第129条）（確認日：2026-11-13）
• e-Gov法令検索「土地区画整理登記令」（第2条）（確認日：2026-11-13）
• e-Gov法令検索「地方税法」（第343条）（確認日：2026-11-13）
• e-Gov法令検索「不動産登記法」（第76条の2・第164条）（確認日：2026-11-13）
• 法務省「相続登記の申請義務化について」（令和8年4月1日更新）（確認日：2026-11-13）
• 国土交通省「土地区画整理事業」（確認日：2026-11-13）
• 横浜市「土地区画整理事業に関するFAQ」（2024年5月1日更新）（確認日：2026-11-13）
• 千葉県 木更津区画整理事務所「仮換地証明願・権利変動届・仮換地の分割（従前地の分筆）」（令和8年7月14日更新）（確認日：2026-11-13）
• さいたま市「指扇土地区画整理事業」（2026年9月1日更新）（確認日：2026-11-13）
• 鹿児島市「登記情報提供サービスから取得した「登記情報」の取扱いについて」（2023年4月1日更新）（確認日：2026-11-13）
• 広島市 西広島駅北口地区区画整理事務所「まちづくりニュース」第47号（令和5年6月、PDF）（確認日：2026-11-13）
• 茨城県 竜ケ崎工事事務所「換地処分の公告について」（2025年10月16日更新）（確認日：2026-11-13）
• 仙台市「仙台駅東第二土地区画整理事業 お知らせ」（2023年1月17日更新）（確認日：2026-11-13）
• 名古屋法務局「不動産登記に関する事務処理の一部停止について」（清須市の土地区画整理事業、PDF）（確認日：2026-11-13）
• 東海市「東海太田川駅周辺土地区画整理事業 清算金徴収・交付のご案内」（令和6年4月、PDF）（確認日：2026-11-13）
• 東海市「東海加木屋中部土地区画整理事業 使用収益開始の手引き」（令和8年4月 第2版、PDF）（確認日：2026-11-13）
• 蒲郡市「換地処分通知のご案内」（蒲郡駅南土地区画整理事業、令和8年3月、PDF）（確認日：2026-11-13）
• うるま市「清算金のご案内」（安慶名土地区画整理事業、令和5年12月25日、PDF）（確認日：2026-11-13）
• 安城市「仮換地課税の実施について」（2025年3月18日更新）（確認日：2026-11-13）
• 羽村市 課税課資産税係「みなす課税」の案内（PDF）（確認日：2026-11-13）
• 国税庁 財産評価基本通達 24-2（土地区画整理事業施行中の宅地の評価）（確認日：2026-11-13）
• 国税庁 質疑応答事例「土地区画整理事業に伴う清算金に対する課税」（確認日：2026-11-13）