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相続や売却の準備で実家の登記を確かめたら、親が返し終えたはずの住宅ローンの抵当権が、登記に残っていた。そうしたときに必要になるのが「抵当権の抹消」の登記です。
この記事では、抹消の手続きと必要書類・費用、親が亡くなっている場合の相続登記との順番、書類が見つからないときの考え方を、法務局の案内と法令で確かめて説明します。
結論：金融機関の書類をそろえ、親の名義と亡くなった日を確かめてから申請する
- 確かめ方：抵当権は、登記事項証明書の権利部の乙区に記録されます。登記事項証明書は1通600円（書面請求）です。
- 必要なもの：抵当権者の金融機関などから届く登記識別情報（または登記済証）・登記原因証明情報（解除証書など）・委任状と、抵当権者の会社法人等番号（入手先は金融機関などか法務局）、自分で作る申請書。法務局の一覧では、これらの書類の有効期限は「なし」です。
- 費用：登録免許税は不動産1個につき1,000円（土地1つと建物1つなら2,000円。同じ申請書で20個を超えるときは申請1件につき2万円）。司法書士に頼むなら報酬が別にかかります。
- 親が亡くなっている場合：甲府地方法務局の注意事項では、抵当権の弁済（または解除）の日が親の亡くなった日より後なら、相続登記をした後でなければ抹消を申請できないとしています。亡くなった日より前なら、相続登記をしなくても相続人の一人が申請できるとしています（できれば抹消の前に相続登記をするようすすめています）。前後で扱いが変わるので、日付を確かめて管轄の法務局か司法書士に相談します。
- 書類がない・古い抵当権：まず抵当権者の金融機関に問い合わせます。相手の所在が分からない抵当権や、解散した会社の抵当権には法律上の特別な手続きがありますが、司法書士への相談をおすすめします。
この記事の目次
親の家に抵当権が残っているか、どこで確かめる？
この章のポイント
- 抵当権は登記事項証明書の乙区に載る
- 返し終えても、抹消の申請は別に必要
- 親の家ならではの場面を先に確かめる
抵当権とは
民法は、抵当権を次のように定めています（第369条第1項）。
「抵当権者は、債務者又は第三者が占有を移転しないで債務の担保に供した不動産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を有する。」
住宅ローンでいえば、借りた人が家に住み続けたまま、家と土地をローンの担保にする仕組みです。担保に取った金融機関などを「抵当権者」として、その内容が登記されます。
登記事項証明書の「乙区」で確かめる
登記記録の権利部について、不動産登記規則は「甲区には所有権に関する登記の登記事項を記録するものとし、乙区には所有権以外の権利に関する登記の登記事項を記録するものとする。」と定めています（第4条第4項）。
抵当権は所有権以外の権利なので、乙区を見れば、抵当権の登記が残っているかが分かります。名義（所有者）は甲区で確かめます。
- 手数料（法務省、2025年4月1日から）：書面請求600円、オンライン請求・送付520円、オンライン請求・窓口交付490円
- 抵当権が土地と建物の両方についていることもあるので、土地と建物それぞれの証明書で乙区を確かめます
相続登記に使う書類の集め方は、相続登記の必要書類一覧で整理しています。
ローンを返し終えても、抹消の申請は別
全国銀行協会は、「住宅ローンを完済した場合には、一般的に、不動産の抵当権の登記を抹消するために必要な書類が、取引銀行から送付されてきます。」と説明しています。抹消の登記は、その書類を使って、借りた人が自分で申請するか、司法書士に頼んで申請するものとしています。
法務局も、「住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）」で、次のようにすすめています。
「抵当権の登記の抹消に必要な書類を金融機関等から受け取られた際には、紛失・汚損等しないようにして、できるだけ速やかに法務局（登記所）に登記申請されることをおすすめします。」
親がローンを返し終えたあと、届いた書類で申請をしないまま年月がたつと、登記には抵当権が残ったままになります。相続や売却の準備で登記事項証明書を取って、初めて気づくこともあります。
親の家で起きやすい場面
親の家の抵当権は、本人のローンと違って、事情が分からないことがあります。この記事では、次の場面ごとに確かめることを説明します。
届いた書類が見つかった
金融機関の書類で申請できる
- 親の名義・住所が登記と同じか
- 親が存命か、亡くなっているか
必要書類と費用の章、申請の流れの章
親が亡くなっている
相続登記との順番を確かめる
- 弁済（解除）の日と、亡くなった日の前後
親が亡くなっているときの章
書類が見つからない・金融機関の名前が変わった
抵当権者に問い合わせる
- 合併・名称の変更があったか
- 再発行や代わりの手続きがあるか
申請の流れの章、書類が見つからないときの章
個人や昔の会社の抵当権が残っている
法律上の特別な手続きがある
- 手続きが複雑なので司法書士に相談
書類が見つからないときの章
抹消に必要な書類と費用は？
この章のポイント
- 書類3つは抵当権者の金融機関などから届く。会社法人等番号は金融機関などか法務局で確かめる
- 申請書は自分で作る（法務局は作成代行をしない）
- 登録免許税は不動産1個につき1,000円
金融機関から届く書類と会社法人等番号
法務局の「抵当権の抹消の登記の申請に必要な書類とその入手先等」と、申請書の記載例の注をもとにまとめると、次のとおりです。
登記識別情報（または登記済証）
抵当権者の金融機関などから届く
- 一戸建て編の案内：「抵当権者である金融機関等から送付されます。」
- 記載例の注：登記識別情報は封筒に入れて封をし、抵当権者の名称・登記の目的・在中の旨を書いて出す
- 登記済証の原本を出した場合は、登記の完了後に返されます
出典：法務局の一覧・記載例
登記原因証明情報
「解除証書」や「弁済証書」など
- 一戸建て編の案内：「『解除証書』や『弁済証書』といった内容で、抵当権者である金融機関等から送付されます（注）。」
- 抵当権がなくなった日と原因（例：解除）が書かれています
出典：法務局の案内（一戸建て編）
会社法人等番号
抵当権者の金融機関などの番号
- 入手先は、抵当権者の金融機関など、または法務局
- 記載例の注：作成後3か月以内の登記事項証明書を添付する場合は、番号の記載は不要
出典：法務局の一覧・記載例
委任状（代理権限証明情報）
抵当権者の金融機関などから届く
- 所有者が、抵当権者の代理人を兼ねて申請するために使います
- 記載例の注：送られてこない場合は、金融機関に問い合わせる
出典：法務局の記載例
法務局の一覧では、この4つの「有効期限」の欄はいずれも「なし」です。ただし全国銀行協会は、銀行によっては作成日付や不動産の表示を、本人が書き込むよう空欄にしている場合もあるとして、その場合はあらかじめ自分で記入するよう案内しています。記載漏れがあると登記申請の不備になります。書き方が分からないところは、申請の前に金融機関に確かめます。
自分で用意するもの
- 申請書：様式と記載例は、法務局の「不動産登記の申請書様式について」に「抵当権抹消の場合」「抵当権抹消（敷地権付き区分建物）の場合」として載っています（記載例はR6.3.29更新）。全国銀行協会によると、法務局は申請書の作成代行をしておらず、窓口に用紙も置いていません
- 登録免許税：収入印紙を貼るか、現金で納めて領収証書を貼ります。記載例の注では、印紙に「割印や消印はしないでください」としています
- 登記事項証明書：申請書に不動産の表示や乙区の順位番号を正確に書くために使います（記載例の注）
登録免許税は、不動産1個につき1,000円
登録免許税法の別表第一は、「登記の抹消」の税率を、不動産の個数を課税標準として「一個につき千円」と定めています。続けて次の括弧書きがあります。
「（同一の申請書により二十個を超える不動産について登記の抹消を受ける場合には、申請件数一件につき二万円）」
法務局の案内（一戸建て編・マンション編）の例で数えると、次のとおりです。
| 抵当権がついている不動産 | 登録免許税 |
|---|---|
| 土地1つと建物1つ（一戸建て編の例） | 2,000円 |
| マンションの建物1つと、敷地権の土地1つ（マンション編の例） | 2,000円 |
| マンションの建物1つと、敷地権の土地3つ（マンション編の例） | 4,000円 |
| 同じ申請書で20個を超える不動産 | 申請1件につき2万円 |
マンション編の例のとおり、抵当権がついている土地が複数あれば、その数だけ1,000円ずつ加わります。抵当権がついている不動産は、登記事項証明書で確かめます。
司法書士に頼む場合
全国銀行協会は、抹消の申請を司法書士に頼むこともでき、その費用は借りた人の負担になるとしています。日本司法書士会連合会は、「司法書士が業務を行ったときに受ける報酬については、各司法書士が自由に定めることになっています。」としています。
頼むときは、見積もりで登録免許税（実費）と報酬を分けて示してもらうと、比べやすくなります。報酬や登録免許税の扱いについての最終的な判断は、依頼する司法書士に確かめてください。
自分で申請するときの流れは？
この章のポイント
- 申請書を作り、管轄の法務局に出す
- 名義人の住所・氏名が違えば、先に変更登記
- 金融機関の合併は、時期で手続きが変わる
法務局の一戸建て編の案内は、「ここでは、一般的・定型的な抵当権の登記の抹消のケースについて説明しています。」としています。流れは次の4つです。
- 申請書を作る法務局の様式と記載例を使います。登記の目的は「抵当権抹消（順位番号後記のとおり）」のように書き、不動産ごとに乙区の順位番号を付けます。原因には、抵当権がなくなった日と原因（例：解除）を書きます。
- 登録免許税を用意する不動産1個につき1,000円です。収入印紙か、現金で納めた領収証書を貼ります。
- 管轄の法務局に出す「登記の申請は、その申請する不動産の所在地を管轄する法務局（登記所）に対してする必要があります。」窓口に持参するか、書留郵便で送ります（封筒に「不動産登記申請書在中」と書く）。オンライン申請もできます。
- 登記完了証を受け取る「法務局（登記所）から、登記完了証が交付されますので、これを受領することで全ての手続が完了します。」窓口で受け取るか、返信用封筒と切手を同封して郵送で受け取ります。
申請書で間違えやすいところ
- 権利者：記載例では「現在の所有者」の住所・氏名を書きます。登記記録と一致している必要があります
- 義務者：抵当権者の金融機関などの住所・名称・会社法人等番号・代表者の氏名を書きます
- 不動産の表示：登記事項証明書のとおりに書きます。不動産番号を書けば、所在・地番などの記載を省略できます
- 申請人兼義務者代理人：所有者が、金融機関から委任を受けた代理人を兼ねて、住所・氏名を書きます
親の住所や氏名が、登記と違うとき
抵当権を設定したあとで引っ越したり、氏名が変わったりしていると、登記記録の住所・氏名と今の住所・氏名が一致しません。一戸建て編の案内は、この場合について次のとおりとしています。
「不動産登記簿上の所有者の住所及び氏名を現在の住所及び氏名に変更する登記が、別に必要となります。」
住所や氏名の変更の登記の登録免許税も、不動産1個につき1,000円です（登録免許税法別表第一）。
金融機関が合併した・名前が変わったとき
親がローンを借りた金融機関が、その後に合併したり、名称や本店が変わったりしていることもあります。一戸建て編の案内は、登記記録と金融機関の住所・名称が一致しない場合、「その変更の経緯が分かる書類（当該金融機関等の商業登記簿謄本等）が必要となることがあります。」としています。
甲府地方法務局の「(根)抵当権抹消の登記申請の注意事項」では、合併の時期で扱いを分けています。
- 弁済（解除）のあとで、登記の前に抵当権者が合併した場合：抵当権の移転の登記は要らず、合併後の会社が申請でき、合併を証する書類が必要
- 合併のあとで弁済（解除）された場合：抵当権の移転の登記が必要
どちらに当たるかは、金融機関から届いた書類の日付と、金融機関の案内で確かめます。迷うときは、管轄の法務局の登記手続案内で相談できます。
オンラインで申請するには
法務局の「抵当権抹消の登記をオンライン申請したい方」の案内では、申請用総合ソフトを使います。個人の所有者が申請するには、マイナンバーカードの電子証明書と、ICカードリーダライタが必要です。
同じ案内は、「金融機関等によっては、登記原因証明情報や委任状を（押印のある）書面で作成している場合もあり」としています。書面の添付書類は郵送か持参で別に出し、申請の受付日から2日以内（初日・休日等を除く）に法務局に届く必要があります。
手続きが複雑になるとき
一戸建て編の案内は、「事案によっては、抵当権の登記の抹消の前提として、別の登記を行う必要があるなど、手続が複雑になる場合があります。」としています。また、「法務局（登記所）での登記手続案内は、予約制となっています。」
同じ案内は、「抵当権の登記の抹消申請について専門家に相談したい場合は、司法書士・弁護士にご相談ください。」としています。
親が亡くなっているときは？相続登記との順番
この章のポイント
- 弁済・解除が亡くなった後なら、相続登記が先（甲府地方法務局の案内）
- 亡くなる前の弁済なら、相続登記の前でも申請できる場合がある（甲府地方法務局の案内）
- 相続登記の期限は、抹消とは別にある
親が亡くなってから、実家の登記に抵当権が残っていると気づいた場合は、抹消の前に、誰が申請するか、相続登記を先にするかを確かめる必要があります。法務局の一戸建て編の案内は、一般的・定型的なケースの説明です。所有者が亡くなっている場合は、次のように確かめます。
弁済（解除）の日と、親が亡くなった日の前後で変わる
甲府地方法務局の注意事項は、「抵当権設定の登記をしたときの登記名義人は御健在ですか？」と問い、登記名義人が亡くなっている場合を、「抵当権の弁済（又は解除）の日が、登記名義人の死亡より前の場合」と「死亡より後の場合」に分けています。
死亡より後の場合については、次のとおりです。
「抵当権の弁済（又は解除）の日が、登記名義人の死亡より後ですので、相続登記をした後でなければ、抵当権抹消の登記申請をすることはできません。」
たとえば、親が亡くなったあとで、ローンの残りが返済されたり、金融機関が抵当権を解除したりした場合がこれに当たります。弁済・解除の日は、金融機関から届く解除証書などで確かめます。
亡くなる前に返し終えていた場合
不動産登記法第62条は、登記の申請人となることができる人について「相続その他の一般承継があったときは、相続人その他の一般承継人は、当該権利に関する登記を申請することができる。」と定めています。
甲府地方法務局の注意事項では、弁済（または解除）の日が登記名義人の死亡より前の場合は、所有権の相続登記をしなくても、相続人の一人が権利者となって抹消を申請できるとしています（同局の様式２）。その場合は、亡くなった日が分かる戸籍（除籍）謄本と、申請する相続人の戸籍・本籍の記載のある住民票が必要で、できれば抹消の申請の前に相続登記をするようすすめています。これは甲府地方法務局の案内なので、解除証書の日付と亡くなった日を手元にそろえて、管轄の法務局の登記手続案内か司法書士に確かめてください。
どちらの場合も、相続登記は別に必要
抵当権の抹消とは別に、相続登記には期限があります。相続の開始と不動産の取得を知った日から3年以内（2024年4月1日から義務）。それより前の相続は2027年3月31日まで（不動産を相続で取得したことを知ったのが2024年4月以降なら、その日から3年以内）。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象です（法務省）。
相続登記の登録免許税は、相続による移転の登記として不動産の価額の1,000分の4です（登録免許税法別表第一）。相続登記の必要書類は相続登記の必要書類一覧で、ほかの手続きの期限は実家じまいは何から始める？（相続が起きている場合の期限）で整理しています。
ローンが残ったまま親が亡くなった場合
ローンの返済中に借りた人が亡くなった場合の扱いは、借入の契約や保険の内容によって変わるため、この記事では扱いません。まず借入先の金融機関に問い合わせてください。
相続登記との順番や申請人についての最終的な判断は、司法書士に相談してください。
書類が見つからない・古い抵当権が残っているときは？
この章のポイント
- まず抵当権者の金融機関に問い合わせる
- 登記識別情報を出せないときは理由を書く欄がある
- 相手が見つからない抵当権は司法書士へ
金融機関の書類が見つからない
全国銀行協会は、届いた書類を「紛失・汚損してしまうこともあるようですから」と、早めの申請をすすめています。書類によっては再発行されないものがあり、その場合は特別な手続きが必要になることがあるとしています。
親の書類が見つからないときは、まず抵当権者の金融機関に、再発行や代わりの手続きを問い合わせます。三菱UFJ銀行の例では、担保の抹消に必要な書類の再発行を申し込める人に「住宅ローンを完済した方の相続人、または、不動産の所有者の相続人」を挙げ、「再発行にはご依頼をいただいてから約3～4週間程度お時間をいただきます。」としています。申し込める人・必要な書類・日数は金融機関ごとに違うので、借入先の案内で確かめてください。
登記識別情報（登記済証）を出せないとき
法務局の申請書の記載例には、登記識別情報（または登記済証）を出せない場合に理由を選ぶ欄があります（不通知・失効・失念・管理支障・取引円滑障害・その他）。この場合、添付情報の欄に「登記識別情報（又は登記済証）」とは書きません。
出せない場合は、ほかに必要になる手続きがあります。申請の前に、管轄の法務局か司法書士に確かめてください。
個人や、昔の会社の抵当権が残っているとき
権利に関する登記は、原則として「登記権利者及び登記義務者が共同してしなければならない。」とされています（不動産登記法第60条）。抵当権者が見つからない、会社がなくなっているといった場合は、この共同申請ができないことがあります。
不動産登記法には、こうした場合の特例があります。
- 第70条：抵当権者などの所在が知れない場合に、公示催告と除権決定を経て、所有者が単独で抹消を申請する手続き。被担保債権の弁済期から20年を経過し、債権・利息・損害金の全額に相当する金銭を供託したときに単独で申請できる定めもあります
- 第70条の2：抵当権者の法人が解散し、清算人の所在が分からない場合に、被担保債権の弁済期から30年、かつ解散の日から30年を経過していれば、単独で抹消を申請できる手続き
どの手続きが使えるか、どんな資料や費用が要るかは、抵当権の内容や相手の状況で変わり、手続きも複雑です。こうした古い抵当権が残っているときは、司法書士に相談してください。
実家を売るなら、抵当権の抹消はいつ済ませる？
この章のポイント
- 登記された抵当権は、売るときの説明事項
- 売るには、名義を相続人にする相続登記も必要
- 登記の状況は、査定を頼む前に確かめる
登記された抵当権は、売るときに説明される
宅地建物取引業法第35条第1項は、宅地建物取引業者が売買の契約が成立するまでに、宅地建物取引士に書面を交付して説明させる事項として、第1号に「当該宅地又は建物の上に存する登記された権利の種類及び内容並びに登記名義人又は登記簿の表題部に記録された所有者の氏名（法人にあつては、その名称）」を挙げています。
返し終えたローンの抵当権でも、抹消の登記をしていなければ、登記された権利として残っています。買主や不動産会社とのやり取りの前に、抹消できる状態か（書類がそろうか）を確かめておくと、売る準備を進めやすくなります。
名義を相続人にする相続登記も必要
法務省のQ&Aは、「相続した不動産を売却したり、抵当権の設定をしたりするような場合には、相続登記をする必要があります」としています。
実家を売るまでの流れと、売ったときの税金の特例は、相続した実家を売る流れと税金で解説しています。
売る準備の順番（例）
- 登記事項証明書を取る甲区で名義が誰か、乙区で抵当権が残っているかを、土地と建物それぞれで確かめます。
- 抵当権者の書類を探す・問い合わせる親の手元に金融機関の書類があるか探し、なければ抵当権者に問い合わせます。
- 相続登記と抹消の順番を確かめる解除証書の日付と亡くなった日を比べ、管轄の法務局か司法書士に、申請の順番と必要書類を確かめます。
- 不動産会社に登記の状況を伝える査定や売却の相談のときに、相続登記と抵当権の抹消がどこまで済んでいるかを伝えます。
売らずに手放す方法として相続土地国庫帰属制度を考える場合も、「担保権又は使用及び収益を目的とする権利が設定されている土地」は承認申請ができません（相続土地国庫帰属法第2条第3項第2号）。制度の流れは相続土地国庫帰属制度の使い方で解説しています。
相談先はどこ？
| 相談したいこと | 相談先 |
|---|---|
| 書類の再発行、合併・名称の変更、委任状が届いていない | 抵当権者の金融機関など |
| 申請書の書き方、添付書類、登録免許税 | 管轄の法務局（登記手続案内。予約制） |
| 親が亡くなっている場合の順番、古い抵当権、申請の代理と見積もり | 司法書士（弁護士） |
| 相続登記の必要書類 | 相続登記の必要書類一覧 |
| 相続した実家を売る流れ | 相続した実家を売る流れと税金 |
この記事は、2026年11月12日に法令と法務局・法務省・全国銀行協会などの資料で確かめた内容をもとにした一般的な説明です。抵当権の抹消と相続登記について、最終的な判断は司法書士などに相談してください。
よくある質問
Q1. 登記が終わったら、出した書類は返してもらえますか？
法務局の記載例の注では、登記済証の原本を出した場合は、登記の完了後に返されます。一方、一戸建て編の案内では、登記識別情報を記載した書面は、登記の完了後も返されません。
手続きの完了は、法務局から交付される登記完了証で確かめます。
Q2. 根抵当権の場合も、同じ申請書でよいですか？
法務局の「不動産登記の申請書様式について」には、「根抵当権抹消登記申請書」の様式と記載例が、抵当権抹消とは別に載っています。登記事項証明書の乙区で、抵当権か根抵当権かを確かめてから、合う様式を使ってください。
Q3. 土地と建物で、申請先の法務局が違うことはありますか？
申請は、不動産の所在地を管轄する法務局にします（一戸建て編の案内）。親が離れた市区町村にも土地を持っていた場合などは、不動産ごとに管轄を法務局のホームページで確かめてください。
出典
- e-Gov法令検索「民法」（第369条）（確認日：2026-11-12）
- e-Gov法令検索「不動産登記法」（第60条・第62条・第70条・第70条の2）（確認日：2026-11-12）
- e-Gov法令検索「不動産登記規則」（第4条）（確認日：2026-11-12）
- e-Gov法令検索「登録免許税法」（別表第一）（確認日：2026-11-12）
- e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」（第35条）（確認日：2026-11-12）
- e-Gov法令検索「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」（第2条）（確認日：2026-11-12）
- 法務局「住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）」（2024年4月24日更新）（確認日：2026-11-12）
- 法務省民事局 抵当権の登記の抹消手続の案内・一戸建て編（PDF、令和6年4月版）（確認日：2026-11-12）
- 法務省民事局 抵当権の登記の抹消手続の案内・マンション編（PDF、令和6年4月版）（確認日：2026-11-12）
- 法務局「不動産登記の申請書様式について」（2026年1月7日更新）（確認日：2026-11-12）
- 法務局「抵当権抹消登記申請書」記載例（PDF、R6.3.29更新）（確認日：2026-11-12）
- 法務局「抵当権の抹消の登記の申請に必要な書類とその入手先等」（PDF、作成日の記載なし）（確認日：2026-11-12）
- 法務局「住宅ローン等を完済した（抵当権抹消の登記をオンライン申請したい方）」（2023年3月17日更新）（確認日：2026-11-12）
- 甲府地方法務局「(根)抵当権抹消の登記申請の注意事項」（ページに作成日・更新日の表示なし。ファイルの記録では2014年2月保存）（確認日：2026-11-12）
- 法務省「登記手数料について」（令和7年4月1日から適用）（確認日：2026-11-12）
- 法務省「相続登記の申請義務化について」（令和8年4月1日更新）（確認日：2026-11-12）
- 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」（令和7年3月27日更新）（確認日：2026-11-12）
- 全国銀行協会「完済したら抵当権の登記抹消をお早めに！」（教えて！くらしと銀行）（確認日：2026-11-12）
- 日本司法書士会連合会「司法書士の報酬」（確認日：2026-11-12）
- 三菱UFJ銀行「住宅ローン完済時にお渡しした担保抹消に必要な書類の再発行」（確認日：2026-11-12）
